گزارش كار در محل؛
مصوبه عجیب جواز تراکم فروشی به نام مردم به کام سوداگران
به گزارش کار در محل، در حالی شورایعالی شهرسازی با عرضه تراکم تشویقی در بافت های فرسوده موافقت نمود که خیلی از شهرسازان توسعه عمودی شهر را عامل خیلی از معضلات پایتخت می دانند.
به گزارش کار در محل به نقل از مهر، روز گذشته در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بسته تشویقی نوسازی بافت های فرسوده به تصویب رسید.
مهمترین بخش این بسته تشویقی، فروش دو طبقه تراکم تشویقی به سازنده یا مالک یا سرمایه گذار در نوسازی بافت های فرسوده است.
علت صدور این مجوز به شهرداری ها برای عرضه تراکم تشویقی در بافت های فرسوده، رفع مشکلات ریزدانگی، نفوذناپذیری و عدم تاب آوری در این بافت هاست که باتوجه به فعال شدن برخی گسل های اطراف پایتخت و وجود نگرانی هایی بابت نامقاوم و نا ایمن بودن خانه های واقع در بافت های نابه سامان شهری، شورای عالی شهرسازی بدنبال ایجاد صرفه اقتصادی جهت ورود سرمایه گذاران، انبوه سازان و توسعه گران بافت های فرسوده است.
کدام ارجحیت دارد؟ توسعه عمودی یا افقی شهرها؟
به عبارت دیگر، در صورتیکه دولت در طرح نهضت ملی مسکن بدنبال توسعه افقی شهرها و شهرسازی افقی است، اما در داخل بافت های فرسوده شهری خصوصاً کلانشهرها و پایتخت که با کمبود شدید زمین مواجه هستیم، دستور کار ساخت و ساز، توسعه عمودی است.
تا قبل از این توسعه عمودی در بعضی مناطق و محلات گرانقیمت پایتخت برای سازندگان صرفه اقتصادی داشت و کمتر انبوه ساز یا سرمایه گذاری رغبت به بلندمرتبه سازی در بافت های میانی و جنوبی پایتخت از خود نشان می داد؛ اما بنظر می رسد با تصویب بسته تشویقی شورای عالی شهرسازی، رویکرد به بلندمرتبه سازی در بافت های میانی و مرکزی شهر نیز با اقبال سازندگان مواجه شود.
سوداگران مسکن به بافت های فرسوده ورود می کنند یا توسعه گران شهری؟
مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی و بسته تشویقی نوسازی بافت های فرسوده، از طرف برخی کارشناسان اقتصادی بیشتر به عنوان راه مفری برای سوداگران و دلالان مسکن یاد می شود تا نوسازی بافت های فرسوده و ارتقای کیفیت زندگی مالکان واحدهای مسکونی ریزدانه در بافت های ناکارآمد شهری.
رئیس مرکز مطالعات شهر تهران: موافق مصوبه تراکم فروشی در شورای عالی شهرسازی نیستم
در همین ارتباط محمد منان رئیسی رییس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران در گفتگو با خبرنگار مهر درباره ی مصوبه روز گذشته شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در خصوص اعطای دو طبقه تراکم تشویقی به متقاضیان نوسازی بافت های فرسوده اظهار داشت: بر طبق این مصوبه مقرر است دو طبقه تراکم تشویقی به تراکم مصوب هر محله در بافت فرسوده واگذار شود به این صورت که اگر بطورمثال در محله ای در صورت بازسازی، مجوز ۴ طبقه داده می شود دو طبقه تشویقی واگذار شده و امکان ساخت آپارتمان شش طبقه وجود خواهد داشت.
وی اضافه کرد: دلیل تصویب این پیشنهاد در شورای عالی شهرسازی و معماری این بود که باتوجه به نبود ایمنی در سازه های موجود در بافت فرسوده و نیز روی گسل بودن شهر تهران از یک سو و نبود صرفه اقتصادی ساخت و ساز در بافت های فرسوده تهران، تراکم تشویقی به سازندگان داده شود.
تراکم جمعیت در هر هکتار تهران، ۲ برابر توکیو ۳ برابر لندن
رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران افزود: متأسفانه کسانی که این پیشنهاد را ارائه و تصویب کرده اند از این مساله غافل بوده اند که تراکم «نفر بر هکتار» در تهران از ایده آل بسیار بالاتر بوده و این متوسط این شاخص برای شهر تهران ۱۵۰ نفر بر هکتار است. حتی در بعضی بافت های فرسوده پایتخت این شاخص به ۳۰۰ نفر بر هکتار یعنی دو برابر متوسط تهران می رسد.
رئیسی تصریح کرد: حتی همین متوسط تراکم ۱۵۰ نفر بر هکتار نیز دو برابر تراکم نفر بر هکتار در توکیو، سه برابر لندن و ۵ برابر استانبول است یعنی همین الان هم تراکم جمعیتی در تهران بسیار بالاتر از ایده آل است.
وی با اعلان اینکه در بلندمرتبه سازی قرار نیست مساحت تهران و کلان شهرها بزرگ تر شود در نتیجه سرانه های زندگی مانند فضای سبز، فضای فرهنگی، حمل و نقل عمومی و … کاهش پیدا می کند که به مدلول افت کیفیت زندگی است.
الگوی «نوسازی کشویی» بافت فرسوده تهران بجای نوسازی خانه به خانه
این شهرساز با تأکید بر این که در مصوبه شورای عالی شهرسازی فقط نوسازی واحدهای نامقاوم در مقابل زلزله در نظر گرفته شده اشاره کرد: بجای ایده بلندمرتبه و فروش تراکم می شود از الگوی «نوسازی کشویی» بهره برد.
وی در توضیح الگوی نوسازی کشویی اشاره کرد: این روش به این معناست که بجای این که ریزدانه به ریزدانه در بافت فرسوده مجوز ساخت تراکم داده شود روی نوسازی بلوک شهری متمرکز شده و به ازای آن، تراکم موقت در منطقه دیگری داده شود یا قطعه جدیدی به شهر الحاق کنند تا نوسازی یک بلوک یا یک زون از شهر تمام شود.
رئیسی اظهار داشت: در این روش از نوسازی، مانند طرح کلید به کلید یک منطقه از شهر نوسازی شده و بعد از اتمام آن سراغ منطقه دیگری می رویم البته این طرح زحمت زیادی دارد.
شهرسازان با الگوی توسعه عمودی موافق نیستند
وی با اعلان اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی را در مجموع مثبت نمی بی نم اشاره کرد: شهرسازان بطور کلی با رشد بیش از اندازه کلان شهرها خصوصاً تهران موافق نیستند چون تهران هم اکنون به افق جامع جمعیتی که حدود ۱۰ میلیون نفر است، رسیده؛ ولی اگر قرار باشد بین بد و بدتر که شامل تراکم فروشی و بزرگ تر شدن مساحت شهر باشد ترجیح این است که شهر، توسعه افقی داشته باشد نه عمودی ولی متأسفانه شورای عالی شهرسازی فروش تراکم را آزاد کرده است.
رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران با اعلان اینکه توسعه افقی شهر گزینه بهتری از توسعه عمودی است ولی از افزایش جمعیت تهران باید جلوگیری شود اظهار داشت: گزینه بهینه، رعایت الگوی آمایش سرزمین است که شهروندان کلان شهرها برای مهاجرت معکوس تشویق شوند.
وی اشاره کرد: خیلی ها دوست دارند از تهران بروند ولی وضعیت آمایش سرزمین و اشتغال به شکلی است که مردم چاره ای جز ماندن در تهران ندارند. قبل از این هم در ۱۲ سال قبل سیاست های کلی آمایش سرزمین از طرف رهبر معظم انقلاب ابلاغ گردیده بود. دو روز گذشته نیز سیاست های کلی برنامه هفتم ابلاغ گردید که در آن بار دیگر بر انتقال جمعیت به سواحل مکران تاکید گردیده است.
چرا در دهه قبل سیاست های آمایش سرزمین اجرا نشد؟
رئیسی با انتقاد از این که چرا در ۱۲ سال قبل سیاست های ابلاغی رهبر معظم انقلاب درباب آمایش سرزمین و تمرکز زدایی رعایت نشده اظهار داشت: در طول این مدت بجای تراکم زدایی، تراکم فروشی رواج یافته و تراکم ساختمانی شهر تهران افزایش شایان توجهی داشته است.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان: با مصوبه فروش تراکم تشویقی موافقم
در همین ارتباط سید محمد مرتضوی رییس کانون سراسری انبوه سازان مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اعلان اینکه آزادسازی فروش تراکم در بافت های فرسوده شهری از چند جهت قابل بررسی است اظهار داشت: بطور کلی فروش تراکم ساختمانی در بافت های فرسوده اقدام مثبتی است.
وی به تصویب قانون ساماندهی مسکن در سال ۸۷ اشاره و اظهار داشت: این قانون نتوانست در بافت فرسوده اثربخش باشد. بر طبق این قانون و نیز برنامه ششم توسعه باید سالانه ۱۰ درصد از بافت فرسوده نوسازی می شد اما از سال ۸۷ به این سمت به سبب افزایش قیمت مسکن، دولت ها به جز مسکن مهر، برنامه جامعی برای بخش مسکن نداشته اند.
این انبوه ساز افزود: حتی مسکن مهر نیز در بافت های نابسامان شهری اجرا نشد و به اراضی خارج از شهرها منتقل شد. طرح های فعلی مسکنی هم تا حالا کارآمد نبوده اند.
برخی بافت های فرسوده تهران در مناطق خوب شهرند که با استقبال انبوه ساز مواجه می شود
وی با اعلان اینکه بافت های فرسوده علاوه بر مشکلاتی چون ریزدانگی، نفوذناپذیری و نامقاوم بودن در مقابل زلزله، صرفه اقتصادی برای نوسازی ندارند اظهار داشت: تعدادی از محلات واقع در بافت های فرسوده در بخش های مناسب شهر هستند و در صورتیکه مشوق ساخت و ساز مانند تراکم تشویقی اعمال شود، هم با استقبال انبوه سازان برای سرمایه گذاری مواجه می شوند و هم مالکان راغب به نوسازی و فروش خواهند بود.
ساخت و ساز در بافت های فرسوده، صرفه اقتصادی ندارد مگر این که تراکم تشویقی داده شود
مرتضوی با اعلان اینکه هم اکنون به سبب مشکلاتی که از گذشته در بافت های فرسوده بود، امکان نوسازی به شکل گسترده کمتر وجود دارد اظهار داشت: برای آنکه ساماندهی این بافت ها با سرعت بیشتری تمام شود، چاره ای جز ایجاد سرفه اقتصادی برای سازنده و انبوه ساز یا توسعه گران این بافت ها از قبیل تجمیع اراضی و رفع ریزدانگی وجود ندارد.
وی اشاره کرد: در طرح های مسکن حمایتی دولت، حاشیه شهرها به عنوان اراضی ساخت و ساز در نظر گرفته می شود و توسعه افقی شهرها در دستور کار قرار دارد. شهرسازان کمتر از توسعه افقی شهرها حمایت می کنند و معتقدند هزینه های زیادی به شهر تحمیل می شود.
شهرسازان با توسعه افقی شهرها موافق نیستند
این فعال صنعت ساختمان تصریح کرد: از طرف دیگر به سبب آنکه مشکلات زیرساختی و کمبود انشعابات آب، برق و گاز در اراضی حاشیه ای وجود دارد، تامین این زیرساخت های در اراضی تازه الحاق شده به شهر، هزینه های زیادی روی دست دولت ها می گذارد در صورتیکه این مشکل در بافت های فرسوده کمتر است و زیرساخت های فعلی تا حدودی می تواند به کمک شهرسازی بیاید؛ پس نوسازی بافت های فرسوده هزینه کمتری در پی خواهد داشت.
تراکم تشویقی به مدلول شهرفروشی نیست
وی با باین این که توسعه افقی شهرها در بعضی استانها ممکنست به کاهش سطح اراضی کشاورزی بینجامد توضیح داد: البته باید در زمینه توسعه عمودی نیز ضوابط شهرسازی رعایت شود وقتی گفته می شود تراکم یک تا دو طبقه تشویقی داده می شود، به این معنا نیست که مقرر است شهرفروشی شود بلکه بسته به عرض معبر، این اتفاق رخ می دهد و ممکنست در بعضی مناطق که امکان بارگذاری جدید نیست، این مجوز صادر نشود اما در کل طرح خوبی است و باید از فرصت های درون شهرها بهره برد.
منبع: kardarmahal.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب